譲渡する際のポイント
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株式会社アメリカンホーム本社ビル
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スムーズに店舗を譲渡するには

居抜きで店舗を譲渡・売却する場合は、貸主との賃貸借契約内容の確認や、新しい賃貸借契約との関わり方など、気をつけるポイントがいくつかあります。 スムーズに店舗を譲渡するために、以下のようなポイントを押さえておきましょう。

契約について

解約の旨を伝える前に買取先を探す

店舗買取の際、最も気をつけなければいけないのは、解約の旨を貸主に伝えるタイミングです。買取や売却を行う場合は、解約前に買取先を探す必要があります。

理由としては、解約の旨を貸主(及び不動産会社)に伝えると、貸主は通常の賃貸借契約に基づき、次のテナントの募集をスケルトン(原状回復)として開始します。
そうした場合、貸主側の都合で次テナントが決まり、別の業種が次テナントに決まったりすると内装をそのまま譲渡・売却するということは難しくなります。※基本的に別の業種で次のテナントが決まると用途や店構えが全く異なりますので、原状回復は避けられません。

以上のようなことから、店舗買取や譲渡の場合は、貸主に解約の旨を伝える前に、買取先を探すことが必要となります。ただし、次テナントの決定権は基本的に貸主側にあります。自分が紹介した次テナントの業態等の問題で譲渡を断られることがあることを理解しておきましょう。

リース対象物件について

店舗の買取・譲渡をする際に、気をつけないといけないのがリースです。リースの対象設備機器をすべて洗い出し、それらのリース残高とリースの満了期間について整理してください。

店舗内で使用するリース設備機器については、リース料金の残額を全額支払ってリース対象設備機器を買い取ることができますが、リース会社やリース物件によってはできない場合があります。

リース契約を新しい買主に継承するという方法もありますが、その場合、店舗の売却側の方が連帯保証人にならないといけない場合があります。

新しい賃貸借契約成立への関わり方

店舗の買取・譲渡というのは、あくまでも物件に付帯する内部造作や設備機器・厨房機器・家具などの什器備品についてのみ行われるものです。

その店舗でそれらをそのまま使用するためには、買主は貸主と新たに賃貸借契約を結ばないといけません。買主が貸主の審査に通らない限りは、いくら双方で譲渡の話し合いをしようとも最終的に買取は成立しないことになります。

そのことをよく理解し、できる限りご縁があった買主がその後賃貸借契約をスムーズに締結できるように協力していくことが売主側にとってとても重要なポイントとなります。

原状回復義務についての理解

店舗の賃貸借契約では、一般的に原状回復が義務づけられています。つまり造作などを買取・譲渡することは基本的にはできない契約となっています。

店舗買取が成立する為には、次テナントが造作残置(スケルトンにせずそのままの状態)を希望し、 且つその旨を貸主に認めてもらうことが必要となります。

店舗を買取する側としても、そのことを良く理解した上で、貸主に譲渡を認めてもらえるような働きかけをしていくことも買取を円滑に進めていく上では重要な作業となります。

賃貸借契約書上でスケルトン渡しが謳われていたとしても、次のテナントがいるということであれば、買取を認める貸主がほとんどです。

店舗の清掃・点検について

店舗の掃除

出店希望者を募った時点から物件は大切な商品となりますので、店舗内の清掃を十分に行いましょう。

買取希望者様も物件を内覧された際には店舗内をくまなくチェックされたと思います。買い手は必ず物件の中身を細かくチェックします。各種設備、厨房機器、エアコン、トイレなど特に汚れが目立ちそうな箇所は念入りに清掃をしておくことをお勧めいたします。

店内の床・壁・窓ガラス・テーブル等も一度きれいに拭いておいた方がよいでしょう。また、店内や倉庫などに放置物(ゴミや不必要な物)がないかもチェックしましょう。
買取が決まってから出せばいいという考えは捨てて、極力良い印象を与えるよう、心がけてください。

各種設備の点検

店舗を買取にあたり、出店希望者が出店の意思を固め、交渉も大詰めという段階で、エアコンが故障していたり、冷蔵庫が故障していたりするとせっかくの契約が破談になる恐れがあります。後から瑕疵を知るほど印象の悪いことはありません。

そういったことがないように事前に点検し、整備していた方が後々のトラブル回避にもなります。仮にエアコンや冷蔵庫、その他の設備機器等が故障している場合は、必ず担当者に事前に報告してください。

金額交渉について

調整ごとは柔軟な姿勢で行う

店舗の買取で一番気になるのが買取代金がどれぐらいになるのかというところでしょう。当然売り手はできるだけ高く売りたいものですが、当然買い手はできるだけ安く買いたいと思っています。お互いに譲れる範囲の妥協額が譲渡成立の価格となります。

金額の交渉というのは強気な姿勢でいるとなかなか成約に至りません。成立に至らなかった場合に不利になるのは売主側です。買主側は新たな気持ちで次の店舗を探せばいいのですが、売主側はスケルトン戻しという義務があるからです。

その点も踏まえた上で、自らのリスクも考えつつ、気持ち良く、双方が歩み寄って売買の交渉を重ねていきましょう。担当者とうまく協調しつつ、柔軟な姿勢で交渉していくことが円滑な取引を行う秘訣といえるでしょう。

その他

内覧の希望があったら

内覧希望者(出店に意欲がある)にはできるだけ早く現地を見学していただくことがポイントです。 内覧希望にいつでも対応できるよう準備しておくことが大切です。 また、内覧希望者は大きな買い物をされようとしているお客様です。内覧に立ち会う際には、できるだけ良い印象を与えられるよう配慮しましょう。